东莞楼市低迷制造业萎缩在莞港人纷纷抛楼撤资
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内地整体楼市持续低迷，受产业疲软拖累的东莞市亦难幸免。东莞今年一、二手住宅成交量均有逾20%降幅，租金回报率逐年下跌，今年更是跌至低谷。伴随着制造业后继乏力，近年来东莞工厂规模缩减，镇区厂房空置，人流量整体下降，租赁经济辉煌不再。在莞投资十多年的港人纷纷撤资，转投内地其他城市。曾经的“香港后花园”，不少小区已难觅港人踪影。
东莞楼市夏季惨淡开局，众多楼盘虽借世界杯促销，却仍难掩楼市颓势。走访东莞新开楼盘，包括深业.欧景城、长城世家、滨江公馆等十多个楼盘已经开始公开降价促销。
合富辉煌东莞市场研究部分析报告显示，东莞房价已经走到下降的十字路口。今年上半年1月至5月以来，东莞一手、二手住宅成交量均有20%以上降幅。在这个东莞楼市日趋变淡的关头，曾在东莞投资置业的港人早已察觉到市场变化，纷纷出手抛楼。
记者在樟木头镇鸿正地产采访中，遇到港人钟先生前来挂盘售其火车站附近的绿茵豪庭。“我在樟木头购置了十多处房产收租。目前因为租金价格过低，加上需要资金研发音响产品，于是打算把绿茵豪庭卖掉套现。”
钟先生透露，现在他的樟木头物业租金最少的仅700元(人民币，下同)，多的亦只有1,800元，同样一套房，租金同比下降一成，与2008年以前的高峰期不可同日而语。
港人唐先生亦有同感。在东莞投资楼市15年，他发现前年以来，东莞各镇投资的房产回报率逐年下降。“同一套80平米的房子，去年年初还能租1,500元，今年已经只能租1,200元了。”唐先生去年和亲戚一同转战广西南宁投资房产，在南宁的房产价格稳中有升，铺租已经上涨，唐先生今年亦有意出手东莞房产，加大在广西的投资。
东莞当地银行内部人士透露，因人民币资产无法转汇香港，深圳海关限定港人每天每人携带现金金额不得超过2万元;去年底以来，每周末均发现很多香港人到东莞将卖楼所得人民币分批次转成现金，采用蚂蚁搬家的方式带回香港。
东莞镇区的地产、服务业、餐饮业一向依附于制造业。东莞各大工业区各种餐饮、便利店林立，工厂周边的出租屋、小地摊等均依靠工业区的人流分一杯羹。但近年来东莞制造业利润逐年降低，工厂规模缩减，镇区人流量整体下降，引发了一系列连锁反应。
“原本制造业年毛利润率最高时可达50%，现在最多只剩10%。”在东莞投资五金厂30年的东莞外商协会常务副会长黄日荣表示，经营的五金厂在金融危机后规模缩减过半，人数从高峰期的800人减至400人，一度失去2,000万美元的大订单，订单额下降到以前的一半，利润降到8%，甚至5%。
因金融危机冲击和制造业本身产业升级，大量中小企业倒闭，搬迁无可避免;规模较大的工厂为防范风险，将一部分生产线转移至人工成本和关税更低的东南亚，东莞工厂的规模相应缩减。东莞的鞋业龙头裕元鞋厂为包括阿迪达斯、耐克等在内的多个运动鞋顶级品牌代工。裕元厂所在的宝成鞋业公开通报显示，其位于东莞工厂的生产线条。内地媒体《南方都市报》去年对东莞企业生存报告的调查显示：参与问卷调查的110家企业中，有91.2%企业用工规模在500人以下，约85%企业年营业额在5,000万元以内。
“不用交首付，就能住新房!”记者在东莞镇区采访时，看到不少开发商纷纷推出各种营销手段吸客，当中不乏特价房、“零首付”。在樟木头镇新开的楼盘香樟一号，就挂出了“零首付”买楼的横幅。
东莞不少楼盘现阶段推出的这种营销手段并非免首付，而是发展商先帮买家垫首付，买家需在1年至3年内向开发商还清，并要按银行利率支付利息。一位不愿透露姓名的工作人员透露：“无论一手二手楼，想要首付1万元(人民币，下同)买房，现在开发商和地产中介均可以帮忙操作。不过中介费会比正常交易贵一倍，这种操作方式确实吸引了不少顾客。”中原地产研究人员表示，境外“零首付”的信贷消费必须建立在完备、真实的个人信用调查机制基础上;目前这种操作方式在内地属违法，开发商和买楼者均须承担较高风险;买家既要月供，又要还发展商的首付款，压力会更大;对于开发商而言，这种营销方式不可能从根本上解决市场本身库存压力和资金紧张的难题，这种违规的操作方式亦不可能作为市场常态推广。
东莞外商协会常务副会长黄日荣透露，东莞的工厂很多属小作坊式经营，包括一批最初来东莞投资的港企均是这种模式。“有单的时候，十几个老乡聚集在一起，几万块买点旧设备，租了厂房就能开工。这些工厂没有固定的生产制度，生产场所隐藏在城中村里。没单的时候，把设备一变卖就消失了。”这种简单的“租赁+代工”经济构成了东莞经济的基础，带动了厂房租赁、出租屋、商铺、酒店、餐饮等一系列相关行业。如今东莞以制造业为基础的特色租赁经济，整体正面临下滑风险。
最让黄日荣和其他企业主头痛的还是工人。港商初到内地办厂时，工人排着队应聘，现在已经完全不一样。“以前要100个工人，几天就能招满;现在招一个月还不到60人，新的还没招到，旧的又走了。工人成了稀缺资源。”
公开数据显示，东莞全市总人口从高峰期逾千万人降至700万人。记者在厚街镇桥头工业区采访时，有便利店老板表示：“在广东最好做生意的就是工业区，哪里的工业区旺我就跟到哪里。周边的大厂如果关门，我们亦会跟着搬迁。”东莞联亚地产置业顾问王永梅指，“工厂走了，建筑工人走了，周边餐饮店的服务员亦跟着走了，租房市场很难活跃”，今年以来常平镇房地产租金价格有约10%下滑。
工厂规模缩减、倒闭、搬迁最明显的标志是厂房的大量空置。东莞各镇道路两旁，可以见到大大小小的厂房招租广告，广告所在的空厂房和工人宿舍十分冷清。广东富力地产对东莞工业地产的调查数据显示，东莞厂房空置率为25%。在东莞做工业地产代理近十年的刘运斌表示，厂房空置率接近三成，厂房出租市场不景气，厂房买卖市场同样如此，目前东莞工业地产中介正在尝试外拓，到肇庆、清远等地代理工业地产，“那边的利润比东莞高多了”。
同样受冲击的还有靠出租分红的东莞本地人，裕元鞋厂所在的高埠镇上江城村村民阿力透露，前些年鞋厂兴盛时期，村里有集体物业对外出租，每人每月分红超过2,000元(人民币，下同)，年底还有额外分红。现在鞋厂生产线渐转移到了东南亚，鞋厂工人总数从12万人下降至7万人左右。村里的出租屋和商铺收租下降，每月分红已不到1,500元了。
东莞以制造业立市，同时带来了工业污染严重的负面效应。定居东莞凤岗镇8年的港人卢树衡近期打算将他的茶餐厅转让，搬到深圳关内，并指在东莞10年未买房，亦没有投资房地产，原因就是工业污染。
根据广东省环保厅2013年年底统计数据，东莞全市污染源总数56,915个，工业、农业、生活等三项污染源数量分别为39,425个、2,799个和14,656个。
东莞工业多年来高速发展，导致土地过度开发。东莞市国土资源局统计数据显示，目前东莞土地开发强度已超43.8%，是香港的两倍，远超了30%的国际警戒线。这直接导致了土地污染严重，无法返耕。东莞环保局对水乡的土壤污染调查显示，水乡37%土壤已受污染。
卢树衡表示：“有些土地前身并不好，化工厂、五金、印刷等对水源和土壤的污染经过30年亦未必能够恢复原状，遗留下的土壤含磷、硫化钠污泥，空气、地下水、蔬菜、水果等均被化学品污染，对居民身心肯定不利。”
记者在采访过程中发现，像卢树衡这样的担忧，在港人及东莞市民中非常普遍。有60%东莞市民对水、空气污染对健康的影响表示担忧，过半受访者表示无论价格如何，位于工业污染严重区域的楼盘不会考虑。
据东莞中原地产市场研究部透露，东莞楼市或将迎来新一轮降价潮。在目前大部分在莞置业的港人正在抛楼的情况下，仍有部分港人认为或将迎来新一轮投资机遇。
东莞中原地产市场部总监车德锐表示，东莞楼市今年在整体低迷下，仍有两个片区或成为下一轮房价强劲增长点，值得关注。一方面，因珠三角城际轨道建设，东莞明年将有两条城轨投入营运，从石龙火车站到虎门的地铁R2城轨沿线物业将受热捧。此外，松山湖片区由于国家级高新区的定位以及东莞市政府持续投资开发，环境优美，配套齐全，近年来房价持续上涨，该片区或将成另一投资热点。
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