六折地价收购清远百万住宅净地佳兆业加码大湾区的新启示
在粤港澳大湾区房地产市场升温前夜，佳兆业集团（HK1638）非常有战略前瞻地进入了整个大湾区目前的“洼地”，用只有区域拍地价2/3的价格，获得大型品牌开发商梦寐以求的118万平米的超级大盘。
上述收购不仅让在大湾区已经拥有超过1300万土储的佳兆业，进一步扩大了在区域内的土地储备，更因此获得了其他房企难以获得的重要战略资源。截至目前，大湾区内只有清远等少数城市，拥有可以成片开发的大面积土地。受限于国土资源部对土地出让面积的限制性规定，公开土地市场已经极难寻觅到单盘建筑面积100万平米以上的“超级大盘”。
佳兆业抢先布局清远，获取稀缺超级大盘开发资源，意味着公司有机会能抢在大型品牌房企进军之前，就已经占领了区域市场开发重要的战略高地，有能力决定清远未来的市场版图。
根据《中国经营报》的报道，受广清一体化利好下的城市联系、清远当地产业发展，以及拥有广州和佛山都难以提供大片地价低廉的可开发的地块，清远正成为房地产企业抢滩粤港澳大湾区的战略要地。包括阳光城、富力、华发在内的诸多开发商纷纷到清远拿地开发项目。截至2018年，已经有18家房企进入清远市场。
仅仅2018年一年，房企在清远完成的投资，就同比增长了42.4%，增幅同比提高20.9个百分点，比广东全省平均增速高出23.1个百分点。另外，当年土地购置费更是同比增长162.2%。
虽然，清远的房价已经由2016 年的4870元/平米，上升至2018年8095元/平米，但相对于广州和佛山的房地产市场，仍然是大湾区内的价格洼地。因为这一原因，大量的广佛买家在清远置业，2018年商品房销售额585亿，同比增长56%。
开发商看到了清远市场的发展潜力。毕竟从广州坐高铁仅仅只需要20分钟，借助广清一体化的交通联系，清远有机会成为另一个佛山。
在这个背景下，佳兆业集团于4月14日，宣布，拟以46.6亿元对价收购阳光100旗下广东清远市项目南区100%股权，扩充1,183,327平方米的土储。据统计，该项目周边竞品的销售价均价为1.02万/平方米，清远市清城区2016年—2018年房价保持20%左右的年均涨幅，若以该区域内当前成交均价，叠加百万大盘8年开发周期的溢价涨幅，佳兆业收购项目货值将超180亿。
和目前公开市场拍卖土地相比，上述收购项目在交通和配套上具有明显优势。距离广清高速银盏出口8公里，车程仅12分钟；距离广清轻轨龙塘站约3公里、银盏站2公里。周边有三甲医院——清远人民医院、周边紧邻银盏温泉、金龙峡漂流等旅游度假区和清远长隆、广清产业园、鸿海音乐小镇、广东季华园等项目。
优越的地理位置，和相比于广州、佛山城区的低廉价格，让上述项目拥有粤港澳地区少有的土地增值潜力。
即使以目前的公开市场拍卖价格看，佳兆业就已经获得了非常可观的收益。按照收购对价计算，每平米的收购成本仅为3938元。而在同一板块，阳光城2018年5月拿地的楼板价是6552元/平米。如果按照上述价格计算，佳兆业仅土地收益一项就已经赚了30亿元
鉴于阳光城拍地时，清远已经用了土地拍卖的价格熔断机制，以抑制地价。如果地价放开，上述土地成交价格可能会更高。
尤其是佳兆业所获得的还是规模超过百万平米的超级大盘，共分五期开发，开发周期长达8年，相对普通楼盘，这样的超级大盘更容易因为土地增值，获得更多超额利润。这也是为什么每一次大面积地块推出，开发商的争夺会更激烈，蕞终的成交地价也会更高。
更何况佳兆业所收购的上述阳光100旗下广东清远市项目南区均已经获土地使用权证和用地规划许可。
有行业人士测算，佳兆业在收购完成后的5月就能开发，11月就可以销售，仅需要一年就能实现项目的现金流回正。上述收购的资金周转率显然比通过公开市场拍卖获得土地更快，因此能在净利润相同的情况下，获得更为可观的投资内部回报率。
特别是佳兆业的上述收购可以分期支付收购款，前期占用资金相对较少，公司完全有机会以部分销售收入用于支付股权收购款项。今年3月20日，广东省房地产行业协会近日发布《2019广东房地产蓝皮书》认为，下半年广东的房地产市场将出现成交量上涨。而如果一切顺利，佳兆业所收购的清远项目头部批供货时间就是在今年下半年。据测算，总货值将超过38亿元。
针对此次项目收购，佳兆业集团广州区域客户及营销部副总经理丁昉认为， 清远项目在整体定位上将凸显大城概念，计划配套花海公园导入大量客流，设置温泉度假村提升项目商业价值，引进优质九年制教育配套占据学位优势实现销售溢价，规划全龄段商业配套营造主题性社区居住理念，打造大城生活氛围，同时提升产品功能性和实用性，突出品质，充分挖掘北区已成熟大盘的业主资源，提升市场接受度和整体溢价能力。
佳兆业集团经济研究院院长刘策表示，公司2019年的总体思路是深耕和聚焦，一是重点围绕粤港澳大湾区等国家重大战略发展区域的一二线和重点三线城市深耕布局；二是聚焦投入产出、审慎投资布局，推行投资、融资、开发一体化管理，效益当先、现金为王。集团收购清远百万大盘项目，正是聚焦地产主航道、加速促进规模增长的题中之意，符合公司投资策略，也必将为股东、投资者带来丰厚回报。
因为看好佳兆业在大湾区的布局，多家券商机构上调了佳兆业集团的目标价，并给予买入或增持评级。安信国际、国信证券、西南证券予以“增持”评级。西南证券认为佳兆业未来将蕞大限度受益于粤港澳大湾区的发展红利，释放万亿货值，并继续坐稳湾区的龙头房企地位，是一家具有长期投资价值的集团。云锋金融指出，“考虑到大湾区政策红利逐渐释放，公司成长空间广阔，我们重申“买入”评级，目标价提升至 4.76 港元。”
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