广东清远楼市库存创8年新高买还是卖是一个问题
今年以来，清远楼市新一轮的库存压力明显上升，一点也不比其2015年至2016年大力去库存时的压力小。
历史总是相似，楼市每一轮的疯狂燃烧过后，都落满灰烬。
靠着挨近广州的地利，2015年，清远市楼盘开发量超过百个。2014年末，全市商品房累计空置面积约250万平方米，同比增长302%。
2020年10月19日，上海易居房地产研究院发布100城住宅库存报告，其中《100城新建商品住宅库存面积同比增速排序》显示，今年截至9月末，清远以140%的同比库存增速，位列全国头部。
在记者从上海易居房地产研究院获悉的数据报告中，仔细对比清远近10年的库存面积可以发现，从2011年9月至2020年9月，清远今年9月底库存面积是302万平方米，仅低于2012年9月的库存面积394万平方米。
这意味着，清远新建商品房库存创下近8年新高。
“2017年我在同事的劝说下买了清远的一套房，加上房产中介说得头头是道，我想着能够趁机从中赚一笔。当时买入的单价是10989元/平方米，后来价格下降2000元/平方米。”广州购房者梁小天（化名）回忆称，“我觉得自己可能是高位接盘了，纠结一年多要不要卖，蕞后还是下决心低价卖出。虽然亏了点，但也算去了一个心头病，如果继续供下去，担心把首付也亏掉。”
“2016年和2017年是清远楼市蕞火的时候，房子一天一个价。”德佑地产一位经纪人告诉记者。
在楼市交易疯狂与多地限购的大环境下，2016年至2017年这一时间段，外来资本加速涌入清远，并在2016年12月掀起了一场土地拍卖大战，这个屡创楼面地价纪录的年关之月，为清远带来30亿元土地出让收入，使得清远全年土地出让金额冲至46亿元；到了2017年上半年，清远土地拍卖市场制造了更多的地王，并出现土地“熔断”。
但其实，在2016年年初，清远原本就存在的商品房库存难去化仍然是摆在当地政府面前一个棘手问题。
“清远除了目前库存的量，还有尚未开发的土地。根据相关规定，开发商买下土地后，必须在2年内开发，这就导致库存居高不下。”在2016年年初清远市的一次人大代表会议上，时任清远市政协委员、市房协会员余家驹建议，“可以考虑允许土地临建，延长商品房建设周期，如建设社会缺乏的菜市场、停车场、体育设施等临时设施，临建周期不需要太长，哪怕是5年，也能有效去库存。”
甚至，有人提出要给拆迁户发放“购房券”。清远市也配合出台一揽子去库存计划。2016年5月，清远召开推进供给侧结构性改革暨重点项目建设工作会议，一口气出台《清远市供给侧结构性改革总体实施方案（2016~2018年）》及去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板等5大行动计划。
很快，清远在2016年6月便交出一份不错的去库存成绩单：库存面积下降了109.28万平方米，下降比例7.93%，有当地媒体称完成当年的去库存任务没有悬念。
时隔4年多，清远库存同比增长速度冲至全国头部，库存面积也创下近8年新高。其中值得关注的一个细节是，清远2015年底的新建商品房库存是212万平方米，2016年大幅下降至113万平方米，2017年再次小幅反弹回151万平方米，2018年升至182万平方米。
这条库存变化抛物线背后，外地涌入的购房需求与本地去库存动作这两种力，是以怎样的比重相持影响了清远楼市库存的变化？
其中不可忽视的另一个细节是，清远还呈现人口净流出状态。数据显示，截至2019年末，清远全市户籍人口446.1万人，常住人口388.6万人，人口净流出57.5万。
今年以来，受疫情导致的交易停滞影响，清远楼市新一轮的库存压力明显上升，且库存数据所透露的压力，一点也不比其2015年至2016年大力去库存时的压力小。
“库存量猛增，其实也说明清远供应比较积极，近期预售审批放松，推出了较多的楼盘。”易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示。
针对清远新房开盘情况，记者从清远一位房地产人士处了解到，今年清远的新房开盘速度比不上往年，但数量同样不少。“清远的库存主要是增量房，我们楼盘地图更新的速度，赶不上新房开盘的速度。”她表示，“大学城区域是未来清远的主要发展方向，今年以来，大学城附近就推出七八个新盘，轻轨附近也推出四五个新盘。从交通方面出发，碧桂园山湖城不错，距离即将开通的轻轨仅约700米；从教育方面考虑，职教基地的大学城和奥体中心也是开发商看好的潜力区域。”
中国城市房地产研究院院长谢逸枫则认为清远今年楼市库存增长背后，存在更为多元的原因：“一是疫情导致很多开发商房屋施工、竣工发生延后；二是商品房销售量下降引起推盘后库存堆积，三是开发商去年的很多库存大多留到今年来卖，四是佛山等城市虹吸效应很明显，强力吸走了广东省购买力”。
与广东省其他城市的建设规模相比，清远的城市吸引力确实弱一些。上海易居房地产研究院提供的数据报告显示，截至2020年9月，珠海新建商品住宅库存面积169万平方米，东莞361万平方米，佛山1265万平方米，中山308万平方米，肇庆723万平方米，惠州1021万平方米，韶关173万平方米。
一个城市的库存高不高，与疫情影响开盘速度与节奏有关，但房子卖得好不好，二手房才是市场真实的晴雨表。
记者查阅贝壳找房二手房价格变动数据发现一些细节。以清城区为例，清城区是清远下辖区域中地理位置距离广州较近的区域，随机选取清城区今年来挂牌的50套二手房，观察其挂牌以来的价格变化发现，有17套房出现不同程度的降价，占比三分之一。
“今年因为疫情的原因，清远市新房、二手房的价格整体是降了点，目前也有一部分早期投资者在亏本出售房产，但数量不是太多。”上述房地产人士告诉记者，“目前清远的购房政策是限贷不限购，一二套房分别首付三成、四成，购买三套及以上要全款，由于价格低，对周围的购买力还是具有一定的吸引力。在房产出售方面，房产证若是不够两年，就会产生5.3%的增值税，超过两年则免征，所以很多早期购买的人也在观望，等待合适的时机。”
“今年广州来清远买房的人数比例出现明显下降，去年这一比例超过20%，今年再度下降至15%以下。”另一位楼市研究人士告诉记者，“今年清远楼市已经出现几大明显变化：一是房价下行，尤其今年疫情期间房价持续下跌，疫情之后市场恢复期间也存在小幅度下跌，今年9、10月份包括国庆黄金周一直是这种情况；二是销售成交量处于下降趋势；三是商品房库存猛增，增速非常快；四是开发商打折力度很大，卖房压力大；五是楼市出现供大于求；六是广州来清远买房的人数比例迅速下降”。
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