图解）关于《关于公布乐清市基准地价的通告》的政策解读
基准地价是我国地价体系的重要组成部分，它能基本反映城镇发展的区域演变与土地价值变化趋势，不仅可作为宗地价格评估的基础，同时也对土地交易价格和房地产交易价格的形成有重要指导作用。基准地价定期更新是地价管理工作的核心，是政府培育和规范土地市场，防止国有土地资产流失，维护土地使用权人合法权益的有效手段，也是深化土地使用制度改革的迫切需要。尽管随着土地和房地产市场的发育，城镇宗地地价评估越来越多地以市场交易案例价格为依据，基准地价在具体宗地地价评估中的作用趋于下降，但根据国土资厅发[2018]4号文件《国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知》规定，出让地价评估应至少采用成本逼近法或公示地价系数修正法中的一种，因此，基准地价仍然是评判土地价格评估合理性的重要参考依据。基准地价作为城镇土地市场的指导性价格，应当随着我国土地利用和管理形势变化，依照土地市场价格发展趋势，适时更新。
1、国家和省相关法规政策规定，必须及时更新基准地价
根据国土资厅发[2015]12号文件《国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知》规定，基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；另根据浙土资办[2014]107号文件《浙江省国土资源厅办公室关于印发关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见的通知》和浙土资办[2015]40号文件《浙江省国土资源厅办公室转发国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知》规定，各地要结合土地市场变化情况，每2至3年更新一次城镇基准地价，基准地价满5年未更新的，在土地估价报告中不得使用基准地价系数修正法。乐清市上一轮基准地价更新基准日为2011年7月1日，至今已超过五年，因此，开展新一轮基准地价更新工作是贯彻国家和省有关法规政策的需要。
2、城镇发展布局的调整，需要及时更新基准地价
“十二五”以来，乐清市紧紧围绕“集工贸旅游港口为一体宜居宜创业的现代化大城市”定位，积极抢抓发展机遇，砥砺前行，圆满完成了“十二五”的既定发展目标和任务。乐清市城镇建设发生了较大变化，基础设施建设不断完善。加之《乐清市域总体规划（2013-2030年）》的实施，更是促进了乐清市城镇功能格局的变化。城镇发展布局的改变，必然导致土地利用方式及土地收益的改变，因此，必须及时更新基准地价，以适应城镇功能格局的变化。
3、土地市场的变化和发展，要求更新基准地价
乐清市上一轮基准地价成果在土地出让、转让、抵押、清产核资、企业改制等宗地评估方面得到了广泛应用，为政府部门进行土地价格宏观管理，培育和规范地产市场，促进土地资源优化配置和节约集约用地等发挥了重要作用。但是随着乐清市社会经济的发展，房地产市场价格的变化，原有的基准地价成果已与现实的区域分布、地价水平相脱节，难以满足当前实际需要。与此同时，中央宏观调控政策力度的不断加大，特别耕地占用税、新增建设用地有偿使用费标准的成倍提高及基础设施开发成本的上涨，带动了土地成本的上升。为科学管理和规范乐清市土地市场，强化地价政策，乐清市国土资源局于2017年8月开始启动了新一轮基准地价更新工作，并委托浙江天启房地产土地评估规划咨询有限公司为项目具体承接单位，着手开展乐清市基准地价更新工作，最终形成本轮基准地价更新成果。
该文件依据《浙江省土地节约集约利用办法》（浙江省人民政府令第343号）、浙江省人民政府《关于加强国有资产管理的通知》（浙政发〔2001〕61号）、《浙江省国土资源厅办公室关于印发〈关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见〉的通知》(浙土资办〔2014〕107号)等法规和文件。
（1）基准地价更新期日：2017年7月1日。
（2）土地开发程度：区域市政基础设施配套条件外围五通（宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通讯），场地内部平整。
（3）地价内涵构成：各类地价内涵包括各类土地使用权收益的资本化、土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分、土地内部直接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分。具体地价构成包括土地所有权收益价值、土地取得及开发带来的价值，其中开发价值指外围基础设施配套贡献的分摊价值和场地内部平整开发贡献的价值，但不包括市政部门规定交纳的城市市政基础设施配套费；划拨土地使用权权益价格构成则仅包含土地取得费用、开发费以及划拨土地使用权的增值收益。
（4）土地使用年期：按国家规定的最高出让年限设定，即：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；公共管理与公共服务用地设定土地使用年限50年；地下空间的土地使用权统一设定为土地使用年限40年。
本次乐清市基准地价类型主要分为住宅、商业、工业用地、公共管理与公共服务用地四大类，具体表达方式如下表。
表1-1 乐清市基准地价体系一览表
基准条件按工业级别价、商业级别价、住宅级别价、商业路线。公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等基准地价的“基准条件”不作界定，主要以相关设施规划设计规范的一般条件为基准。
表1-2 基准地价的“基准条件”界定一览表
表1-3 商业路线价“基准条件”一览表
乐清市基准地价表如下，具体级别范围界线与路线段需对照基准地价图确定。
表2-1 乐清市住宅用地级别基准地价表
注：容积率：1.8 ；建筑密度：30%。
表2-2 乐清市商业用地级别基准地价表
注：容积率：2.0 ；建筑密度：50%。
表2-3 乐清市工业用地级别基准地价表
容积率：1.5 ；建筑密度：50%。
表2-4 乐清市商服用地路线段级别基准地价表
白象大道（104国道-象南西路）
交通北路（交通东路-104国道）
振兴东路（104国道-人民南路）
溪滨南路（玉溪北路-G15高速）
本通知自2020年9月1日起施行。2012年11月23日发布的《乐清市人民政府关于公布乐清市基准地价的通告》（乐政发〔2012〕64号）同时废止。
原文件阅读链接 乐清市人民政府关于公布乐清市基准地价的通告
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