连山壮族瑶族自治县自然资源局关于听取《连山壮族瑶族自治县2023年城镇国有建设用地基准地价更新项目》意见的听证报告
为促进科学、民主、依法决策，保障土地所有者、使用者的合法权益，广泛听取社会各界的意见，连山壮族瑶族自治县自然资源局于2024年9月23日（星期一）下午3时至4时，在连山壮族瑶族自治县自然资源局六楼会议室就听取对《连山壮族瑶族自治县2023年城镇国有建设用地基准地价更新项目》的意见举行听证会，现场听取了听证代表的意见。现将有关情况报告如下：
听证项目：听取对《连山壮族瑶族自治县2023年城镇国有建设用地基准地价更新项目》的意见
听证时间：2024年9月23日（星期一）下午3时
听证地点：连山壮族瑶族自治县自然资源局六楼会议室
听证机关：连山壮族瑶族自治县自然资源局
主持人：连山壮族瑶族自治县自然资源局土地开发储备中心主任覃隆赞
听证员：连山壮族瑶族自治县自然资源局自然资源开发利用股韦统枝
陈述人：广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司的黄丽芬、陈霞
记录员：广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司陈楚欣、卢俊城
二、听证参加人的产生方式及其基本情况
2024年8月23日，县自然资源局在政府网站发布了召开听证会的公告。听证会代表通过自愿报名和邀请方式的产生，确定了22名听证代表，包括来自各镇的7名代表、政府职能部门的14名代表、估价机构的1名企业代表。实到22人，分别是：县财政局邓德强；县税务局黄植煌；县发展改革工信和科技商务局莫开才；连山县住房和城乡建设管理局蒋学毅；县市场监督管理局覃隆伟；县水利局邓锡彬；县教育局陈焜；县交通运输局甘石禄；县农业农村局贺文昕；清远市生态环境局清远分局陈新红；县卫生健康局莫翼艳；县文化广电旅游体育局黄志伟；广东电网有限责任公司清远连山供电局杨万祺；县公共资产管理中心黄蕾；吉田镇人民政府黄显创；永和镇人民政府陈吉威；福堂镇人民政府孔德超；小三江镇人民政府丘绍暖；太保镇人民政府林江德；上帅镇人民政府杨发福；禾洞镇人民政府赖韶生；清远市公信房地产土地价格评估有限公司黄梅之。
三、听证参加人提出的主要意见或者建议及其依据、理由
听证会上，22位听证参加人全部作了现场发言，其中，县税务局、永和镇人民政府、福堂镇人民政府、清远市公信房地产土地价格评估有限公司代表4人对听证成果内容、成果应用等提出问题和意见，提出如下问题和意见：
（一）后期应用上，一二三四级图片不够清晰，不是很明确看得出来各级范围，请问一下，有没有更大一点的图片？
（二）连山住宅一级地价为683元/平方米，连南2020年住宅一级地价为820元/平方米，连山的住宅地价比连南的低，但是目前连山的房价比连南的高，是不是代表连山的房地产市场价格偏高？是否可以理解为，连山的房地产利润比较高？。
（三）征地的时候，是否需要按照基准地价？
（四）基准地价主要应用于什么方面？
（五）商服路线价部分，鹿鸣中路与市场路相差较大，市场路的人流、商业繁华程度都比较好，建议核实一下。
听证会没有争论的主要问题，听证参加人提出的意见建议均是客观、中肯、合理的，基本予以采纳，需要会后进一步核实并修改完善相关成果。
五、对听证会各方意见的分析以及处理建议
针对听证代表提出的意见和建议，听证陈述人现场逐一进行解释和说明，具体如下：
（一）有的，成果图册不仅有全县的成果图，也有按照各镇行政区划范围出的级别基准地价成果图，能看得清楚级别范围。
（二）首先，连山本轮基准地价和连南2020年的基准地价基准日差异有3年，直接对比两者价格高低意义不大；基准地价是政府指导价，其评估除了考虑与上一轮基准地价衔接外，还受政府宏观调控影响。
其次，房地产价格是市场行为，市场有成交，说明购房者对房地产价格是认可的，单从房价水平对比来看，连山的房地产价格水平是比较高，但是造成房价水平高的原因是复杂多样的，可能是利润高，也可能其他原因，需要具体分析。
（三）征地的时候，参考的标准是征收农用地区片综合地价，现行征收农用地区片综合地价已于2024年2月由清远市人民政府统一公布实施。
（四）主要为政府确定土地出让底价、原划拨用地协议出让补缴出让金、三旧改造办理协议出让补缴出让金、为政府征收土地所涉及的税费等提供参考依据，地价评估时，有一种评估方法为基准地价系数修正法。
（五）本轮基准地价的估价期日为2023年9月1日，与现在的市场情况可能会有一定的差异，根据我们当时的外业调查情况，确实是鹿鸣中路的租金要高，且鹿鸣中路的商铺，主要是相对高档的商铺，市场路主要是相对低端的临街商铺。
本次听证会主题明确，听证会达到预期效果。听证陈述人对连山壮族瑶族自治县2023年城镇国有建设用地基准地价更新项目成果及其工作技术过程作了详细的说明。听证参加人具有广泛性和代表性，发言踊跃、就听证事项的必要性、可行性、合法性和具体内容发表了意见，并提出了一定的建议。听证陈述人当场对听证参加人提出的意见作出了回应，针对听证参加人提出的需要进一步核实的意见建议，会后连山壮族瑶族自治县自然资源局已组织技术承担单位充分研究分析，对项目成果进一步调整、完善和细化。
附件：连山壮族瑶族自治县2023年城镇国有建设用地基准地价更新项目成果听证会笔录
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