万洋拿地节奏加快华夏合肥高新REIT、临港RETI、东久REIT上市｜2022年10月产业园区运营服务发展报告
报告期内，产业园REITs再扩容，华夏合肥高新REIT、临港RETI、东久REIT三只产业园REITs上市，市场认购热情高涨，临港REIT、华夏合肥高新REIT上市首日均涨停。（报告期2022.10.01-2022.10.31）
指数研究由亿翰智库与产城观察网联合出品
产业园区运营商品牌指数坚持系统性、客观性、可操作性、简明性原则，力求评估体系能够合理反映产业园区运营商品牌运营及竞争力水平，通过构建系统性的评估体系标准，从平台运营、舆情热度、土地投资、园区招商四大维度对产业园区运营商品牌运营水平和品牌竞争力进行全方位的系统评估。
具体而言，平台指数主要是考核产业园区运营商自有品牌体系的建设，相关二级指标包含官方微信公号、官方微博、官方小视频号等自有媒体渠道的数据；舆情指数主要是根据百度搜索指数、各新闻媒体的报道等舆情数据考核品牌传播影响力；土地投资主要是根据拿地面积、成交金额、拿地城市等数据考核企业投资力度；园区招商主要是根据园区新进企业数量、新进企业规模、新进企业所属行业等数据考核园区品牌竞争力。
报告期内，万洋、联东集团、粤浦科技、星河产业集团等产业园区运营商参与土地投资，其中，万洋单月投资3.5亿于江门、揭阳、清远、常州四市摘得10宗工业用地共1285亩、联东东莞、哈尔滨两市拿地102亩，粤浦科技广州拿地39亩，星河惠州拿地19亩。
联东、中电光谷、万洋集团、粤浦科技、佳海产发、均和集团等企业持续拓展，行业多个项目签约落地。联东发力数字化平台，东久新宜Pre-REITs基金完成签约，园区创新模式探索不断。
另外，华夏合肥高新REIT、临港RETI、东久REIT三只产业园REITs上市，产业园REITs数量达6只，成为目前国内上市的公募REITs中最多的类别。
表：2022年10月产城园区行业十大政策与事件
政策持续加码，东莞设定园区开发主体准入门槛
报告期内，华东地区城市更新政策频发：苏州发布施行《苏州市城市更新试点工作实施方案》、厦门印发《厦门市实施城市更新行动的指导意见》。2021年11月4日，住建部发布了《开展第一批城市更新试点工作的通知》，北京、南京、苏州等21个城市成为首批城市更新试点。随着城市更新的不断发展，越来越多的管理办法、实施细则等政策文件陆续发布，据不完全统计，开展首批试点的城市中至少16个出台了一项或更多城市更新纲领性文件，并对城市更新融资方式进行了探索。这些城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件，将推动城市更新向着更加细化、专业的方向发展。
华南地区工业用地政策进一步收紧，东莞印发《关于规范新增工业用地建设平台项目有关事项的通知》，成为首个设定园区开发主体准入门槛的城市，《通知》中对园区开发主体设定了准入门槛，对于已在东莞市开发建设平台项目的企业，已约定财政贡献的项目，要求平均财政贡献达到协议约定的50%；对于首次申请平台项目的企业，要求上一年度（或近三年平均）总资产10亿元以上，自有资本不低于项目投资总额的30%，具有3年以上运营建筑面积不少于30万平方米产业园区经验。在北京、上海、广州、深圳等城市运营的产业园项目上一年度（或近三年平均）财政贡献不低于50万元/亩，或在其他城市运营的产业园项目上一年度（或近三年平均）财政贡献不低于40万元/亩。新政的出台无疑是进一步加大了东莞园区市场的进入难度，新政之下，只有真的有足够的业绩和经验作为背书，才有机会参与东莞园区市场。
万洋单月投资3.5亿，拿地节奏加快，联东、粤浦科技、星河均有斩获
报告期内，头部企业依旧是产业地产商拿地主力，万洋拿地节奏加快，联东、粤浦科技、星河产业集团均在工业用地市场有所斩获。
万洋3.9亿元于江门、揭阳、清远、常州四市摘得10宗工业用地共1285亩，其中，江门鹤山拿下1宗工业用地433亩，用于建设鹤山(双合)万洋众创城项目，江门新会区拿地185亩，用于建设新会(罗坑)万洋众创城项目；揭阳拿下1宗工业用地151亩，用于建设揭阳（高新区）万洋科技众创城项目；清远拿下六宗工业用地共77亩，用于建设英德（东华）万洋众创城项目；常州拿下1宗工业用地53亩。在每月的拿地产业地产商名单中几乎都能看见万洋的身影，3-9月，万洋于漳州、韶关、郑州、合肥、镇江、清远、益阳、福州、长沙、揭阳、常州等市拿下多宗工业用地。本月，万洋于江门、揭阳、清远、常州四市一举拿下10宗工业用地。从万洋整体的拓展情况来看，今年以来，万洋项目布局快速扩张，规模大幅增长，项目拓展突破长三角、珠三角，成功走向全国重点核心城市，据万洋官网，截至目前，万洋已进驻超30个城市，项目数量超过100个，开发总面积超7000万平方米，集聚企业数超16000家。
联东于东莞、哈尔滨两市拿地102亩。10月12日，联东子公司摘得东莞市石龙镇西湖村2022WT046号地块，土地面积59亩，该地块用于建设联东U谷·湾区（石龙）生命健康产业园项目；10月18日，联东子公司摘得哈尔滨市松北区B-02-03-2地块以南、规划207路以西、碧海公园以东、规划187路以北NO.2022HTS(G)003号地块，土地面积43亩，该地块用于建设联东U谷·哈尔滨新区数字智海产业园项目。
2022年1-9月，联东在保定、青岛、廊坊、洛阳、沈阳、珠海、合肥、常州、柳州、杭州、宁波、天津、淮安、宿迁、佛山等市拿下多宗工业用地，本月，联东在东莞、哈尔滨拿下两宗工业用地，其中联东U谷·湾区（石龙）生命健康产业园项目是联东布局东莞的第二个项目，是东莞市“拿地即开工“改革试点之一，截至目前，联东U谷已经在湾区投资了联东U谷·南海国际企业港（智能安防）、联东U联东U谷·顺德国际企业港（医疗器械）、联东U谷·三水双创园（食品饮料）、联东U谷·蓬江国际企业港（高端装备）、联东U谷·湾区（石龙）生命健康产业园（生物医药）等多个特色园区。联东U谷·哈尔滨新区数字智海产业园是联东布局哈尔滨的第三个项目，此前联东已在哈尔滨布局联东U谷·哈尔滨香坊科技创新谷、联东U谷·哈尔滨新区数字智谷项目。
粤浦科技广州拿地39亩。10月28日，广州粤浦润禹实业有限公司摘得广州市番禺区化龙镇HL18BJ-03地块三，土地面积39亩，成交楼面价565元/㎡。
粤浦科技是联东旗下的高端品牌，依托联东集团强大的资源，聚焦服务科技产业，是面向全球硬科技产业的服务商，布局北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、郑州、苏州、宁波、东莞、福州、厦门、成都、合肥、武汉、青岛、济南、长沙、大连等重要硬科技承载城市。2022年8-10月，粤浦科技于青岛、郑州、沈阳、广州拿下多宗工业用地。
星河惠州拿地19亩。10月24日，惠州市星河产业小镇投资运营有限公司（星河产业集团子公司）拿下惠州仲恺高新区陈江街道惠仲土挂告[2022]004号地块，土地面积19亩，该地块用于建设惠州·星河IMC三期项目。
在深圳都市圈发展强劲东风下，惠州“十四五”规划明确仲恺主中心战略地位，赣深高铁助力，高新产业作为动力引擎，共同成就仲恺价值的可期未来。此次，星河所拿地块位于广东（仲恺）人工智能产业园，作为惠州市千亿级重大战略平台，广东（仲恺）人工智能产业园是广东省首批5家人工智能产业园之一，同时也是惠州市首家获批的人工智能产业园，规划面积50.9平方公里。惠州·星河IMC，作为仲恺人工智能产业园首开区，系星河产业集团在智能制造领域首个落地项目。
破解园区发展瓶颈，园区创新模式探索进行时
报告期内，联东、中电光谷、万洋集团、粤浦科技、佳海产发、均和集团等企业持续拓展，行业多个项目签约落地。联东发力数字化平台，东久新宜Pre-REITs基金完成签约，园区创新模式探索不断。
表：2022年10月产业地产商重点动态
10月19日，联东集团与天源迪科共同开发建设的联东链上U谷采购商城一期上线年，联东提出了一个全新的战略目标——“从线下到线上，由谷内到谷外”，用数字化再造联东，重塑产业组织和园区运营的核心能力，全面向服务科技转型，构建“U谷生态”。在最新战略目标的指导下，联东有很多力度颇大的落地动作，其中的重点就是打造四个数字化平台：数字化产业研究平台、大数据招商平台、数字化智慧园区平台，以及链上U谷。链上U谷简单来说就是企业采购平台，可以为企业提供一站式采购、数字化服务、透明合格、安心交付的采购解决方案，助力企业持续降本。这是过往很多第三方机构和园区开发商想做却很难做成的事情，而联东能够将链上U谷落地，背后靠的其实是规模的支撑。截至2022年8月，联东已经在全国76个城市开发运营了超过380个园区，服务企业数量15000家，形成了电子信息、生物医药、能源环保、高端装备、军民融合五大主导产业，2020年全国园区纳税240亿元，已成为业内开发规模最大、入驻企业最多、全国化布局最广的产业园区领军企业。在这样的规模支撑之下，才有可能实现企业之间的互联互通，将链上U谷迅速落地做实。
产业园REITs再上新 民营公募REITs破冰
报告期内，华夏合肥高新REIT、临港RETI、东久REIT三只产业园REITs上市，市场反映热烈，临港REIT、华夏合肥高新REIT上市首日均涨停。
表：三只产业园REITs上市首日涨跌幅情况
10月10日，合肥高新发起的华夏合肥高新REIT 在深交所发行上市，募集规模15.33亿元。华夏合肥高新REIT底层资产为坐落于安徽省合肥高新区望江西路 800 号的“合肥创新产业园一期项目”，总建筑面积35.68万平方米，2021年平均出租率达86%，评估价值共13.57亿元。
10月13日，临港集团发起的临港REIT在上交所发行上市，募集规模8.24亿元。临港REIT以临港奉贤智造园一期和三期为底层资产，分别于2013年和2017年开始运营。截至2022年6月30日，临港REIT底层资产总建筑面积约11.37万平方米，出租率达99%，评估价值共7.3亿元人民币。
10月14日，东久新宜发起的东久REIT在上交所发行上市，募集规模15.175亿元。底层资产包括东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园和东久（常州）智造园，截至2022年6月30日，基础设施资产整体出租率已达到100% 。
表：三只产业园REITs底层资产基本情况
华夏合肥高新REIT、临港REIT、东久REIT上市后，产业园REITs数量达6只，成为目前国内上市的公募REITs中最多的类别。东久REIT的发行也使得民营园区在公募REITs领域完成了破冰，让诸多民营运营商看到了未来退出的曙光。
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