城市更新⑤丨医疗器械厂改头换面老厂房转型后待解运营难题
“新中国成立后，杨浦滨江企业密集，码头、厂房、仓库沿江而立，工业产值曾一度占到上海的1/4，产业工人超过60万人。”
“到了上世纪90年代，伴随城市转型发展，产业结构调整，杨浦滨江不少老厂纷纷关停，一大批纺织等劳动密集型企业向其他地区转移，产业工人由高峰时的60万人降至6万人。一座座工厂大门紧闭，荒草丛生，被废弃的厂房、机器设备锈迹斑斑。”
摘自人民日报：上海杨浦滨江：上百年的工业重镇一度沉寂，如今成“打卡胜地”
20世纪90年代，着眼于城市功能的重新定位，上海按照“三、二、一”产业发展思路，实施“退二进三”策略，对产业布局进行调整。而中心城区在地价级差等因素影响下，加速低效二产产业转移，形成中心城区三产为主的发展格局。
杨浦区是上海中心城区中近代工业发展的最早且最集中的区域，其中滨江区域遗留的工业厂房最为密集。在城市空间整体优化及存量开发下，部分厂房成为工业遗产，以区域文化符号存在；部分厂房则在建筑持有者整改下成为产业园重新投入使用；还有部分厂房则仍荒废在城市角落。
上几篇文章，我们介绍了被认定为工业遗产的改造项目。本次，我们调研了距离杨浦滨江直线km左右的“新联地带”项目，作为2019年一批的厂房更新项目，项目体量较小，通过其改造过程及现状，展示部分老厂房旧改的缩影。
1.工厂中的尖子生，却也被“闲置”
新联地带前身为上海医疗器械厂有限公司，曾是医疗器械先进生产企业代表。医疗器械产业仍是重要新兴产业，但为什么建筑会被遗留下来整改？我们查到，原来企业在收并购过程中，生产基地转移到了租金更低、更为聚集发展地带，建筑因此空置。一般情况下，存量项目可由持有方自行开发，或者通过租赁方式引入第三方由其代为整改与运营。项目的重开发于2017年提上日程，由新工联旗下地产公司主导进行，而建筑背后的注册公司也在2018年变更经营范围为房屋租赁。
▲图：曾经的医疗器械厂（图片来源于三益中国）
▲图：上海医疗器械厂有限公司变更公司经营范围
原先的厂房为长条形建筑，体型简单，建筑结构结实，空间宽敞，在改造上可塑性强。将其空间进行小面积段分割，尤为适合作为办公及商业空间等。同时，在经济因素考量下及地块用途性质限制下，改建显然比重建更为经济实惠，因此老厂房改建多为建筑外观添彩及根据功能将内部空间重新划分。
从外立面来看，原先朴素的混凝土墙体换成了红砖玻璃墙，加以标志性金属门框，对外有了正式的展示门面。沿街底层空间对外开放，斜街街区。建筑的重新改造让园区颇具艺术感，原先工业厂房形象一去不复返。此外，内部建筑间运用了天桥（连廊）设计，增加不同楼栋间的联系，自然增加建筑外的公共休息空间，凸显现代建筑风格及提升建筑功能。
内容层面上，杨浦区的土地规划文件中提出，鼓励滨江现状工业用地转型，合理引导其向公共服务设施、公园绿地、商业办公、研发产业和科研设计用地转化。在符合规划下，项目4栋建筑最终以产业园形式重新面世，1#楼栋单独规划作为租赁公寓，其余楼栋主要以办公功能为主，底层配备商业或设施空间。楼层功能及收费情况具体分布如下：
▲图：根据新联地带公众号信息整理
▲图：项目规划图（图片来源于三益中国）
项目虽然规划了多种业态，但我们实地调查发现，每种业态都有强有力的对手。在办公上，项目附近1km范围内，不乏许多同样是旧厂房改建的产业园（ 开发时间更早，目前仍在招租 ），包括约35万方的长阳创谷，以及约18万方的城市概念创意园。园区定位均是信息技术、互联网等为主导产业，但竞品体量大，租金相对更低，吸引了更多企业入驻，产业聚集氛围浓厚。因此在办公产品上，新联地带（ 3.8万方 ）与周边相似产业园相比优势并不突出。
而在商业上，周边1km以内就有两个中等规模商业中心（百联滨江购物中心、大润发），尽管周边有租赁公寓，但人流聚集效应不强。之前我们写过幸福里的改建，工作日人气依旧很旺。相对来说，新联地带底商体量小，且提供社交空间有限。而在活动举办上，园区以文创、社区类活动为主，活动举办相对低频，因此难以长时间留住客群。
从现状看，在改建近两年后，商业基本完成出租，但办公的现有入驻率较低，办公大楼一层并没有前台或者门禁，办公整体仍在招租中。而金吉鸟健身房在爆出危机，闭门不开半年后，仍未有新商户入驻。从这可以看出，项目改建后运营管理还有待提升。
▲图：园区入驻企业情况（数据较早与现实入驻情况有出入）
更新过后的建筑，在外部有强有力竞品，内部运营管理不力下，最直接的结果就是面临空间利用率不饱和、热度不足的问题。但不管怎样，项目的改建让整体周边社区的环境进一步改善，具有艺术感的建筑设计（ 项目入围地产设计大奖 ）,确实在住宅扎堆区中增加现代城市色彩，空楼变成办公楼和租赁住房，对于建筑的利用是有达到其激活目的的。但要让产业园做出特色，甚至产生更多的效益，则需要运营方在区域功能适配性上及招商运营管理上更下功夫。
存量改造与新建建筑一样，均是为了更符合生产/活动形式而存在的。城市更新的本质也不仅仅停留在建筑的呈现上，更在于建筑内部生产力的激发，上海许多的旧改建筑与文创之间擦出的火花就是彼此间的相互契合。翻新的建筑让城市建面更为和谐美丽，如何找准“需求“，向建筑内放置合适功能，才是让土地价值、区域价值进一步发挥的重点。
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