法评丨拟IPO企业使用权属瑕疵集体土地之合规建议
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土地持有与使用的合规性是企业上市重点问题之一，笔者曾在往期文章《农业企业IPO过程中集体土地的合法合规问题》中重点分析了农业企业使用土地尤其是作为其主要生产工具和赖以生产发展的物质基础的农用地（从用途上分）的合规性要求，此类土地多数为集体所有土地（以土地权属为标准划分）。目前来看，随着我国特定经济区域国有土地资源越来越稀缺，部分工业企业对于集体土地尤其是集体经营性建设用地的需求也日益上涨。
长期以来，农村集体经营性建设用地被严格管制，难以得到充分地利用。部分区域城市建设用地越来越稀缺，建设用地供需失衡。2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》（简称《土地管理法》）修正案，自2020年1月1日起实施。新法在农村集体经营性建设用地入市、土地征收及宅基地制度等方面均进行了完善，标志着我国土地管理制度再次进入新纪元。新法明确规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，即符合条件的集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以进行转让、互换或者抵押等。总的来看，农村集体经营性建设用地使用权入市很好地解决了建设用地供需失衡的问题，但也随之带来了许多问题。
以广东省东莞市为例，自东莞正式实施不动产统一登记后，因历史遗留问题，部分房屋无法办理不动产登记业务，主要是土地的手续没有完善。其中包括房屋所在的土地是国有划拔土地；房屋所在的土地没有土地登记信息，也就是没有办理土地证；所在土地是集体土地的，以及超跨土地红线的、擅自改变土地用途等情形。上述这些情况，均违反以土地为登记基础的不动产登记原则，不符合房和地统一登记的不动产统一要求。但这些情况很多是历史原因造成的，责任不在企业。那么如果拟上市企业使用（包括持有或租赁）未取得权属证书的集体土地，审核会关注哪些事项，应当如何进行披露呢？在审核中是否构成上市障碍？
（一）持有未取得权属证书集体土地
结合《深圳证券交易所股票发行上市审核业务指南第3号——首次公开发行审核关注要点》来看，审核要求发行人审核使用或租赁使用集体建设用地符合合规性要求。但如果不规范情形且短期内无法整改，需要进行核查评估，现有的发行人持有或曾经持有未取得权属证书的集体土地相关案例并不多，可见此类土地问题的审核尺度还是较为严格。
目前广东地区明确披露其持有未取得权属证书集体土地的案例是东莞的马可波罗（2023-03-02申报，目前二轮反馈已完成），其在招股说明书披露持有暂未取得权属证书的房产情况，其中涉及在集体土地上自建的面积约有281,005㎡，其中存在未取得土地权属证书无法办理地上建筑物的不动产权属证书的原因，原因是由于历史遗留问题未履行报建手续无法办理目前地上建筑物的不动产权证书。马可波罗取得主要瑕疵房产所在地相关主管部门均对此出具的证明，因此中介机构判断马可波罗因瑕疵房产受到行政处罚的风险较小。
另外，奥美医疗[002950]（2019年上市）披露报告期内，东莞奥美曾实际占有及使用位于东莞市黄江镇社贝村面积为3,635.8平方米的集体土地使用权，该等地上房屋也未取得权属证书。但鉴于（1）报告期内，该房屋已由东莞奥美对外出租，不涉及公司自身生产经营；（2）公司控股股东及实际控制人已承诺将补偿由此给公司带来的损失；（3）申报前，该集体土地及地上房屋已转让他方。因此，奥美医疗律师认为上述瑕疵不会给公司的生产经营造成重大不利影响，不影响发行人资产的完整性，不构成发行上市的实质性法律障碍。
（二）租赁未取得权属证书集体土地
披露租赁集体土地但该土地未取得权属证书的情况案例较多。如科瑞思[301314]，2023年3月上市，子宫公司东莞复协与出租方签署了相关租赁协议，相关租赁协议正常履行，但由于租赁房产未办理相应的房屋权属证书及履行集体土地流转的相关手续，存在因房屋产权不清晰等问题影响东莞复协持续使用该等厂房的风险，其从未取得产权证书房产、实际用途与规划用途不一致占发行人生产经营房产面积的比例，产生的营业收入、毛利占比；以及如发生搬迁风险，预计搬迁费用和时间，对发行人产能的影响，是否对持续经营能力构成重大不利影响进行重点分析。如四方光电[688665]，租赁未就集体土地流转事项办理土地权属证书的土地，问询关注广东风信租赁房产所在地为集体土地，房产所有权人未取得土地和房屋权属证书，存在搬迁风险，要求其量化分析若房屋搬迁可能给发行人造成的损失，并完善相关风险揭示。
笔者认为，鉴于目前披露的案例中报告期末还持有未取得权属证书集体土地的过会案例较少，建议拟上市企业应当谨慎对待。可以参考奥美医疗[002950]的案例将瑕疵土地剥离，或通过租赁方式使用该类土地，如明确无法办理产权证书，还是避免直接持有相关土地较为合适。
案例一：马可波罗控股股份有限公司，购买集体土地，未取得土地权属证书。深交所主板2023-03-02，目前在问询中
②上述第2项房屋建筑物系广东家美在购买的集体土地上自建的房产，由于未取得土地权属证书无法办理地上建筑物的不动产权属证书。该等房屋建筑物具体用途为仓库，不属于广东家美的主要生产经营场所。
清远市自然资源局清城分局出具证明，广东家美不存在因违反土地行政管理法律、法规而受到行政处罚的情形。清远市清城区城市管理和综合执法局出具证明，广东家美报告期内不存在因违反建设工程规划管理方面的法律、法规受到行政处罚的情形。
2023年2月8日，广东家美与清远市自然资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》，广东家美取得了前述第3项房屋建筑物所坐落整幅宗地中59,929.23平方米国有建设用地使用权，与土地一并转让的地上建筑物包含在前述第3项房屋建筑物总面积66,666.67平方米内。
③上述第3项房屋建筑物系唯美工业园在购买的集体土地上自建的房产，由于历史遗留问题未履行报建手续无法办理目前地上建筑物的不动产权证书。该等房屋建筑物具体用途为厂房、宿舍及办公楼。
上述第4项房屋建筑物系唯美工业园在租赁的集体土地上自建的房产，由于历史遗留问题未履行报建手续无法办理目前地上建筑物的不动产权证书。该等房屋建筑物实际用途为厂房、仓库。
东莞市自然资源局高埗分局于2022年7月15日出具证明，“经查，截至目前，唯美工业园的土地正常使用，不存在权属纠纷，唯美工业园现在使用的土地未有征收或拆除改造计划。我局不会因唯美工业园未取得地上自建房产的建设工程规划及未取得不动产权属证书而对唯美工业园进行处罚，唯美工业园在完善相关建设手续后，办理自建房产的权属证书不存在障碍。”东莞市住房和城乡建设局高埗分局于2022年7月18日出具证明，“经查，截至目前，唯美工业园的上述厂房、仓库等正常使用，我局不会对唯美工业园因历史原因未办理建设工程施工许可和竣工手续进行处罚。2019年至今，唯美工业园在我镇辖区不存在违法建设行为，不存在被我局处罚的情形。”
东莞市城市管理和综合执法局高埗分局于2022年7月25日出具证明：唯美工业园的上述厂房，仓库及在外租赁的仓库正常使用，不存在违法拆除的情况，2019年至今，唯美工业园在我镇辖区内无因违反有关城市管理方面法律，法规或因违法建设而受到投诉，处罚的记录。
发行人主要房产为合法建筑；根据发行人主要瑕疵房产所在地相关主管部门出具的证明，发行人因瑕疵房产受到行政处罚的风险较小；发行人子公司已提交部分瑕疵房产的办证申请，根据相关主管部门出具的证明，瑕疵房产在完善建设手续后，发行人办理权属证书不存在重大障碍。
报告期内，东莞奥美曾实际占有及使用位于东莞市黄江镇社贝村面积为3,635.8平方米的集体土地使用权，该等地上房屋也未取得权属证书。具体情况如下：
（1）东莞奥美取得集体土地使用权的情况
根据东莞市人民政府核发的东府集用（2012）第49号《集体土地使用证》，该集体土地登记的使用权人为东莞市黄江镇社贝村村民委员会，用途为工业。
2000年4月13日，东莞市黄江镇社贝村村民委员会与李志辉签署《投资办厂用地协议书》，约定将该集体土地有偿出让给李志辉使用，使用年限为50年，自1999年4月1日起算。李志辉在使用期内，如出租、转让该使用地，须知会东莞市社贝村村民委员会，办理有关出租、转让手续。如东莞市黄江镇社贝村村民委员会不按规定收回土地，则要赔偿李志辉经济损失。
2015年8月27日，东莞奥美与李志辉签署《土地转让协议》，约定李志辉将其从东莞市黄江镇社贝村村民委员会受让的上述集体土地使用权转让给东莞奥美，转让价格为135,930元。李志辉应保证东莞奥美对该宗土地行使权利，如因该等土地及地上房屋未能取得权属证书或者不能继续使用导致公司及其下属企业遭受的损失由其将补偿。上述协议经东莞市黄江镇社贝经济联合社盖章见证。
根据公司的说明及经本所核查，报告期内，该等集体土地上的房屋曾出租给深圳市红地源投资发展有限公司使用，不涉及公司的实际生产经营，租赁期限为2015年11月1日至2025年10月31日
（2）东莞奥美取得并使用集体土地的法律分析
根据《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》，集体建设用地使用权，需出让、转让、出租和抵押的，由土地权利人向土地所在县或市国土资源部门申请,其中由农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押建设用地使用权的，在申请前应经依法召开的村民会议讨论同意。同时，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定，集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。根据公司的说明并经本所经办律师核查，东莞市黄江镇社贝村村民委员会向李志辉转让上述集体土地使用权、李志辉向东莞奥美转让上述集体土地使用权均未能按照前述规定办理相关手续。其地上房屋也未能取得权属证书。
为此，公司的控股股东及实际控制人崔金海已出具承诺，如因上述土地未能办理相关手续或者不能继续使用而导致公司及其下属企业遭受损失，或受到主管机关处罚导致公司及其下属企业遭受损失，该等损失将由其补偿。
（3）东莞奥美转让该集体土地使用权的情况
根据东莞奥美与张蓥于2018年4月3日签署、并经黄江镇社贝股份经济联合社见证的《土地使用权及地上建筑物有偿转让合同书》，约定东莞奥美将土地证号为东府集用（2012）第49的土地使用权及地上建筑物以人民币6,291,970元转让给张蓥；并同意另行承担支付社贝股份经济联合社每年人民币5,000元的土地管理费，直至土地使用权合同期满为止。
根据公司的书面确认及经本所律师对受让方张蓥的访谈，张蓥与发行人不存在关联关系，张蓥系为投资目的受让东莞奥美土地及地上房产，本次土地及房产转让系双方真实意思表示。截至本补充法律意见书出具之日，东莞奥美已收到全部转让款，并与张蓥完成了该土地及地上房产的交接，上述转让情况真实并已实施完毕。
综上，本所认为，东莞奥美占用并使用的集体土地使用权的手续存在瑕疵，东莞奥美于该土地上建设的房屋办理房产证存在法律障碍，也存在被拆除的风险。但鉴于：（1）报告期内，该房屋已由东莞奥美对外出租，不涉及公司自身生产经营；（2）公司控股股东及实际控制人已承诺将补偿由此给公司带来的损失；（3）截至本补充法律意见书出具日，该集体土地及地上房屋已转让他方。因此，上述瑕疵不会给公司的生产经营造成重大不利影响，不影响发行人资产的完整性，不构成本次发行上市的实质性法律障碍。
截至本招股说明书签署日，公司无自有房屋建筑物。
截至本招股说明书签署日，公司及子公司租赁的主要生产、办公用房屋建筑物情况如下：
此外，发行人租赁房产存在实际用途与规划用途不一致以及未取得对应房屋权属证书的瑕疵，具体情况如下：
截至本招股说明书签署日，第6、6-1、7、11项租赁房产正在办理房屋权属证书，第8项租赁房产已取得权属证书。其中，第6、6-1、7、8项租赁房产对应土地性质为国有土地，第11项租赁房产对应土地性质为集体土地。发行人控股子公司已与出租方就签署了相关租赁协议，相关租赁协议正常履行。
针对前述第11项租赁房产，其占用的集体土地的出让未取得集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意的书面文件及办理相关登记、挂牌转让等手续。东莞复协已与对应出租方签署了相关租赁协议，相关租赁协议正常履行，但由于租赁房产未办理相应的房屋权属证书及履行集体土地流转的相关手续，存在因房屋产权不清晰等问题影响东莞复协持续使用该等厂房的风险。
根据东莞市自然资源局出具的证明，报告期内，东莞复协没有因违反国土资源管理和城乡规划法律法规而受到东莞市自然资源局行政处罚的情形；根据东莞市住房和城乡建设局出具的证明、《企业信用报告（无违法违规证明版）》并通过土地、房屋管理等主管部门网站、中国裁判文书网查询，报告期内，东莞复协不存在受到东莞市住房和城乡建设局行政处罚的记录。根据东莞市城市管理和综合执法局出具的证明，报告期内，东莞复协不存在因违反相关法律法规受到该局行政处罚的情形。
综上，发行人不存在因租赁房产未取得权属证书、实际用途与规划用途不一致以及租赁集体土地之上的房产受到相关主管部门行政处罚的情形，亦不存在重大违法违规行为；就发行人前述租赁瑕疵，发行人实际控制人王兆春、文彩霞、于志江共同出具承诺，若发行人因承租上述瑕疵房产，导致公司无法继续使用上述房屋或受到政府主管部门行政处罚的，其对发行人因此而遭受的一切损失、损害、索赔、成本等费用承担补偿和赔偿责任，因此上述租赁瑕疵对本次发行上市不构成实质性法律障碍。
③未取得产权证书房产、实际用途与规划用途不一致占发行人生产经营房产面积的比例，产生的营业收入、毛利占比
④如发生搬迁风险，预计搬迁费用和时间，对发行人产能的影响，是否对持续经营能力构成重大不利影响
发行人上述子公司搬迁主要涉及新厂房电路、气路的铺设，生产办公设备及存货的搬迁，生产设备调试及人员移转等工作内容，各子公司可以分开独立进行搬迁，搬迁时间大约为7天左右（其中设备停产时间约为3天）。
搬迁相关费用包括：生产、办公设备及存货的拆卸、运输、安装费用，新厂房电路、气路铺设及设备、物料、人员规划等装修相关费用，以及现有租赁厂房尚未摊销的装修费用（截至2022年6月30日）。预计搬迁费用如下：
若进行搬迁，相关生产设备相关的装卸、搬迁时间约为2天，搬迁后的设备调试约为1天，合计设备停工停产时间约为3天，设备停工对产能的影响测算如下：
C、是否对持续经营能力构成重大不利影响
根据上述分析，若需进行搬迁，预计搬迁所需总时间较短，对搬迁当年利润总额的影响为368.21万元，金额较小，且搬迁所导致的设备停工停产时间较短，相关产能损失为69.90KK，占2021年度小型磁环线圈绕线服务的标准产能比重仅为0.85%，对发行人产能影响较小。
同时，发行人也将采取多种途径保障生产经营的正常运行，进一步降低因搬迁给公司造成的不利影响。首先，发行人上述子公司生产经营活动主要依赖于生产相关的机器设备和员工的管理协作，对生产厂房功能设计并无特殊要求，对于经营场地的依赖度较低。发行人上述子公司所在地区的基础设施良好且厂房供应较为充足，因而厂房替代性强，上述子公司能够在短时间内在周边地区找到合适的替代厂房，除珠海恒诺外，上述其他子公司新厂房租金价格与目前承租厂房租金价格基本一致，不会增加额外租金费用；其次，目前发行人上述子公司生产经营中所应用的机器设备均不属于不可拆卸的大型设备，相关机器设备的拆装、搬迁和重新调试难度较小。发行人上述子公司亦将采取分步搬迁方式进行搬迁，预计在分步搬迁方式下整体搬迁在一周以内能够全部完成；最后，发行人上述子公司将根据生产线数量、产能状况和订单数量进行优化拟合匹配，预先规划生产线分阶段停产搬迁计划以及合理预计搬迁期间的产能损失状况，让产能损失曲线和在手订单交期情况相匹配，同时在搬迁前加大生产力度，降低搬迁期间的产能需求缺口。
综上所述，发行人上述子公司若进行厂房搬迁，不会对其正常生产经营活动产生重大影响，因此不会对持续经营能力构成重大不利影响。
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